家中漏水點處理？即時安全、查漏方法與香港求助程序

漏水時，先看有沒有觸電、剝落或大量出水的危險，再通知業主或管理處安排處理。住戶毋須自行證明水源，才可以報修；照片、時間及用水或天氣紀錄可協助查因，但不能只憑天花水痕判定是樓上責任。以下按即時處理、查漏、求助及修葺，整理香港家居漏水的跟進方法。

漏水先做甚麼？先處理安全，再記錄報修

若水已接近燈具、插座、電掣或電器，不要觸碰濕電器、濕電掣或嘗試自行拆修，應遠離受影響位置並通知管理處安排適當人員處理。機電工程署說明，固定電力裝置的檢查、測試及維修等電力工作須由註冊電業承辦商進行。

若天花鼓起、混凝土剝落或窗戶鬆動，先避開可能墮物的範圍，不要敲開或鑽孔放水。大量出水時亦應立即報修，讓管理處或適當人員處理相關供水及安全安排；不要在未確認用途下操作大廈公用水掣。

在安全位置記錄最早見水的位置、時間、持續情況及照片，並通知業主或管理處。懷疑涉及鄰近單位時，可與對方協調檢查；源頭不明或未能解決，可向1823查詢或舉報，不必等管理處完成調查。

一直滴、用水後滴或落雨後濕，能否判斷來源？

這些時間規律有助查因，但不能單獨確證來源。水可能沿構造移動，亦可能有多個水源；不應由住戶只憑一種模式便決定拆哪幅牆或找誰賠償。

可左右滑動查看完整表格

屋宇署列出的常見原因包括本身或鄰近單位喉管、樓板防水層、浴缸封邊，以及雨水經天台、外牆或窗戶等滲入。現場檢查要按這些可能性及實際布局安排，不能把「用水後滴」直接等同某段渠管破損。

紀錄可供調查、協商及有需要時的爭議處理參考，其證據用途須按個案判斷。不要擅入別人的單位、拆開喉管或進行未協調的蓄水測試。

房屋滲水先找誰？私人樓宇與公屋有何不同？

可左右滑動查看完整表格

私樓租客亦可先通知業主，保留報修紀錄；公屋的檢查安排不能直接套用到已出售的資助房屋。若有石屎剝落、窗戶鬆動等安全問題，應先避開危險範圍並立即通知管理處處理，不要等查明水源才行動。

聯辦處新程序：建議維修通知與後續調查

按1823現行程序，2026年7月16日起接獲的個案按新程序處理；此前已接獲的個案繼續按原程序跟進。應看接獲日期，不能用日後上門或開立文件的日期代替。

第一階段透過現場檢查及熱成像、濕度等資料作初步判斷。若有理由相信滲水由上層單位引致，會發出「建議維修通知」，要求在28個曆日內自行檢查和完成維修。這是該通知的期限，不是所有漏水工程的統一完工保證，也不會自動裁定私人損毀賠償。

通知期限屆滿仍有滲水時，第二階段基本調查與第三階段專業調查同步進行。第三階段可由屋宇署職員或指派的私人顧問進行，並非一律只由外判公司處理。其後按調查結果及法例跟進。

**執法階段。**當證實構成衞生妨擾的滲水源頭後，聯辦處可發出「妨擾事故通知」，規定在指明期限內減除妨擾，否則會被檢控；亦可向法庭申請「妨擾事故命令」。修訂條例實施後，不遵從「妨擾事故通知」的罰款提高至25,000元及每日450元；不遵從「妨擾事故命令」則提高至50,000元及每日600元。這些是法定罰款上限，不是維修報價，也不代表所有滲水個案都會進入執法階段。整個流程持續多久，取決於個案複雜程度及各方合作。

上述罰則可參閱食環署2025年修例說明，相關修訂於2025年8月17日生效。

查漏方法有甚麼作用與限制？

聯辦處的測試技術介紹列出濕度監測、色水、蓄水、灑水、供水喉反向壓力測試，以及按情況使用的微波與熱成像技術。方法由現場條件及需要排查的水源決定，沒有一種儀器能解答所有問題。

熱成像反映表面溫差，微波掃描可提供混凝土內水分分佈資料。滲水面積細小、混凝土剝落、假天花、飾面或喉管阻礙，都可能限制先進技術的應用，需要其他方法配合。

官方亦有家居簡易測試資料，但住戶自行測試不等於已完成聯辦處調查或證明責任。測試可能影響飾面、鄰近單位或後續判讀，應先與負責調查的人員協調，不宜自行拆除天花、堵塞去水口或大量加水。

若暫時未能確定源頭，可要求說明已測試哪些可能性、限制是甚麼及下一步安排。按1823的說明，滲水輕微或間歇性，而且調查未能找出源頭，政府介入才會終止；不能概括為每次未找到源頭便立即停止。

雨水、供水喉及公用部分，誰會跟進？

聯辦處說明，雨水經天台、外牆或窗戶等滲入，以及供水喉管破損，在正常情況下不會按第132章處理衞生妨擾。但涉及樓宇安全或排水渠失修，可轉介屋宇署；失修供水喉造成浪費供水，可轉介水務署。不循某項執法程序，不代表毋須維修。

涉及公用部分時，可由管理處或法團協調查閱公契、維修紀錄及安排檢查。住戶不用先自行判定哪段構件屬公用，才提出問題；維修、費用分攤及索償仍要按原因、文件及證據確認。

公屋租戶則可直接通知屋邨辦事處報修，詳見房屋局的公屋滲水安排。新入伙資助出售單位的執修、私人樓宇維修及公共租住房屋服務，不能一律套用同一程序或處理時間。

公屋檢查時間，與資助出售單位安排有何分別？

房屋局2026年1月28日的答覆說明公共租住房屋的處理目標，並非所有房屋的服務承諾。

公屋租戶若單位出現滲水或漏水，房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查。檢查由工程人員進行，並配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器，以辨識滲水源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管等。一般而言，工程可於進入單位後約一星期內完成，但實際時間取決於複雜程度及合作情況；若涉及上、下層協調、換喉或搭棚，便需要額外時間。如租戶拒絕讓房委會或其授權人士入屋檢查，房屋署可根據屋邨管理扣分制扣七分。

資助出售單位的業主應先向管理處了解涉及單位、公共部分及相關業主的責任。若屬新入伙單位的執修事項，亦可按項目的入伙或執修安排跟進，不能一律說所有情況都只能自行維修。公屋的三個工作天檢查目標及租戶扣分制，不適用於所有資助出售單位業主。

維修及賠償責任，不能只看水痕位置

天花有水痕不等於樓上業主必須承擔所有費用。先找出水源及涉及的構件，再按公契、租約、適用法例與個案證據確認維修責任；維修費、室內損毀及其他索償亦是不同問題。

涉及公用排水管、外牆或天台等位置時，應由管理處或法團協調查閱文件及安排檢查。不能只憑部位名稱便決定誰付款，亦不宜未查明原因便要求某戶重做整個浴室。

1823的說明建議有需要時聘請建築及法律顧問，按公契要求負責人士改善滲水，或處理索償。若對方不合作，可保留書面溝通、調查結果及損毀紀錄，再尋求適當協助。

查明原因後，怎樣安排修葺與驗收？

安全及緊急控制需要即時安排；較長遠的修葺則按查因結果決定。不要未查明便全面重做，也不要因等待最終報告而擱置剝落、電力或大量出水等風險。

**供水管問題。**若源頭是損毀的供水管，一般涉及持牌水喉匠處理的管道維修，要由專業人員鑑定後盡快修理。住戶不宜自行在牆身或地台鑿孔尋找漏點，因為可能損及防水層或隱藏管道。

**排水管或衞生設備問題。**應確認損壞部位及所需工序，再按工程性質委聘合適人員。持牌水喉匠的供水工程資格，不能直接當作所有排水改動工程的承建資格；涉及排水渠改動等工作，仍須確認適用工程程序。

**防水層問題。**樓板防水層老化或破損，可以局部修補，也可能需要較大範圍重做，取決於滲水面積、位置和原有防水層狀況。是否更換整個老化防水層，應由現場專業人員評估，不能隔空判斷，也不應以價錢作為唯一選擇標準。

**外牆及雨水滲入。**這類多涉及公用部分，維修方向包括外牆裂縫修補、窗邊防水接合膠更換、天台或平台排水及防水層檢查等，通常由業主及法團安排。工程可能涉及棚架或吊船等高空作業，屬專業承建商範圍，住戶不應自行處理。

報價要列清楚查漏及報告、拆除、修補、測試、飾面復原和保養範圍，並約定修補後如何確認效果。保留用料、施工及覆驗紀錄；若水痕仍出現，請負責人員檢查是原有原因未處理，還是另有水源，不能只反覆髹油遮蓋。

修補完仍有水痕，怎樣覆檢？

完工時保留處理位置、物料及測試紀錄，並確認養護、恢復用水和飾面復原的安排。地台、管道或接縫的檢查方法不同，應事先問清驗收會如何進行。

舊水印未消失，不一定代表仍有新水進入；可記錄範圍是否擴大、是否再滴水，以及是否在相同風雨或用水情況下重現。有新變化時，提供紀錄請施工方覆檢原先診斷、已修位置及其他可能來源，而不是只在表面再掃一層材料。

安全清理與乾燥可按現場情況安排，不必為保存證據一直保留積水。但在基層仍潮濕、未清楚漏水是否受控時，不宜急於油漆或封上飾面。保養條款亦應列明漏水重現的跟進、拆除及復原是否包括。

常見問題

樓上不合作，是否只能等？

可向管理處或法團協調，也可向1823求助。需要進入相關單位的調查，仍須按適用程序安排；私人住戶或承建商不能自行強行進入。

漏水很輕微，是否不用修理？

輕微不等於沒有問題。記錄變化並安排檢查；若涉及電力、剝落或其他安全風險，更不能只以滴水量判斷是否急需處理。

查不到源頭，是否一定要整個浴室重做？

不一定。應先了解檢查範圍、測試限制及仍未排除的可能性。全面重做亦未必處理到喉管、外牆或另一個水源。

聯辦處處理後，會幫我修復天花嗎？

聯辦處不會代住戶進行室內修復。查明原因及完成所需修葺後，天花、油漆或其他損毀的復原與費用，仍須按責任及相關安排處理。