窗框漏水：先分清四條入水路徑，再決定維修方向

窗框漏水不一定是膠邊老化。樓宇滲漏成因眾多，可以是外牆裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠破損，也可以是天台防水層損壞或外置水管、排水管破損，源頭有時甚至不在窗邊。窗框附近的濕痕只是滲水點，真正的水路可能在牆體或窗框接縫之內。要選對維修，先按落雨模式與濕痕位置判斷水路，再選擇清渠、換膠邊、重新唧膠或外牆修補等對應工法；維修後按個別樓宇情況與承辦方議定合適的驗收測試，不要重複在室內補膠了事。

窗框漏水不一定是膠邊：先分清四條入水路徑

窗框漏水的第一步，不是決定用哪一款膠，而是判斷水從哪裡進來。同一個窗角濕痕，可能來自窗扇本身的防水接合膠破損，也可能來自窗坑排水不暢導致雨水倒灌，也可以是外牆裂縫或蜂巢狀混凝土讓水滲入牆體，再沿牆身走到窗邊。若牆內有穿牆喉管或套管，水亦有機會沿管道滲出，令人誤以為是窗框出事。

以下對照只作初步分流，並非診斷結論；四條路徑的水路性質不同，處理方向也不同。真正的源頭判斷，仍要配合現場檢查。

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住戶把落雨時間、雨勢、風向，以及濕痕最先出現的位置與變化速度記下，這些線索比單看一個黑點更有用。房屋署在公屋租戶個案中，會由工程人員上門檢查，並配合濕度探測及紅外線成像等儀器辨識源頭，範圍包括牆身、防水層或牆內喉管。這屬公屋租戶個案的處理流程，並非私人樓宇的法定要求或一般承辦商的必然承諾，但說明單憑肉眼未必足夠，儀器與現場經驗同樣重要。

按落雨模式分辨入水路徑

落雨模式是住戶手上最實用的免費線索，但它只提供方向，不能單憑一次觀察斷定源頭。打風時側雨拍打窗面才滲水，平時細雨無事，多數與窗扇膠邊或窗框接縫的密封狀態有關；如果連綿細雨、風勢不大也慢慢滲，或濕痕位置與落雨無明顯對應，就要考慮外牆、牆體或牆內喉管的可能。

窗坑倒灌有另一個特徵：積水往往在雨後出現，水從窗坑位置附近滲入，而不是沿窗扇邊緣滴下。若去水孔被塵埃雜質阻塞，窗坑便像一個淺盆，水滿了自然找缺口。這種情況與膠邊老化是兩回事，處理方向也不同。

要留意，濕痕所在的位置是滲水點，不一定就是入水位置；水可以在牆體內走一段路，才在窗角或窗台露面。同一位置亦可以有多個源頭疊加，例如外牆有裂縫，雨水先滲入牆體，再經窗框周邊的縫隙走入室內，此時只換膠邊或只唧膠，未必能解決。即使用同一場雨，落雨初段與持續一小時後的滲水變化也可能不同，記錄時最好一併寫下。

室內長期潮濕、牆身飾面油漆發脹或剝落，可能與滲水有關，也可能只是空氣潮濕或冷凝，不能單靠這個現象判斷防水層失效。觀察時只觸及安全可及的室內位置，不要爬高、不要拆窗、不要自行處理外牆，交給專業判斷更妥當。

窗坑積水與外牆滲水為甚麼要分開處理

窗坑排水與外牆防水層，是兩條不同的防水路徑，混為一談，就會出現「補完膠仍然漏水」的循環。窗坑的角色是把打進來的雨水盡快導走，靠的是斜水與去水孔暢通；外牆防水層的角色是阻擋雨水滲入牆體，靠的是牆面本身的完整與防水處理。前者失效，水是從坑位滿溢；後者失效，水是由牆身慢慢滲透。

如果是窗坑積水，重點是檢查去水孔是否被塵埃、雜質阻塞，讓水可以順勢排走。至於外牆滲水，香港樓宇復修平台的指引指出，處理方向是先清除漏水的地方，例如穴孔、蜂巢狀混凝土、塵埃雜質和裂縫，再用合適的防水物料修補（樓宇復修平台，樓宇滲漏：https://www.brplatform.org.hk/tc/defects-and-orders/common-building-defects/water-seepage）。清除與修補的次序不能倒轉，否則物料黏在鬆散或污穢的表面，效果難以持久。同一份指引把「更換全部老化或破損的防水層」及塗料式／鋪氈式防水物料的分類，歸於處理天台滲水，與上述外牆工序屬兩組不同做法，不宜混為一談。

分辨兩者的實際意義，在於決定維修方向。窗坑問題若當成膠邊問題處理，會不斷在室內補膠；外牆問題若只靠室內唧膠，水仍然會在牆體內游走，濕痕可能轉移到其他位置。在房屋署的公屋個案中，房委會一般會為受影響位置重鋪防水層；這些個案的滲漏源頭多為浴室地台或牆身等室內位置，與窗框或外牆工序不同，屬公屋室內個案的處理方向，不能推論為外牆或窗框滲漏同樣可以重鋪防水層解決。私人樓宇的實際安排須按自身情況與專業判斷決定。

對於私人樓宇，聯合辦事處自2026年7月16日起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序：在接獲舉報後，如有理由相信滲水來自上層單位，聯辦處會在約14個工作天內向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求其在28個曆日內自行檢查和完成維修（政府新聞稿，2026年7月16日：https://www.fehd.gov.hk/tc_chi/news/details/20260716_12503.html）。這屬處理樓上單位引致滲水的行政程序，與窗框本身工序是兩回事，住戶不宜混淆。

按原因選擇維修：由清渠、換膠邊到外牆修補

診斷有了方向，維修選項就比較清晰。以下按處理對象分類，說明各工法的性質與限制。實際做法與物料選擇，必須由專業人員按現場情況判斷，住戶不宜自行施工，尤其涉及外牆、登高或拆窗的工序。

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外牆防水物料可按施工方法分為兩類：塗料（流質）式及鋪氈（膜狀）式，兩者在香港都常用。這只是施工分類，不代表某一類必然較好；選擇取決於現場狀況、基面條件與工序安排，應由專業人員判斷。

另外，如果源頭是外牆或牆內喉管，只在室內窗邊唧膠，等於把水封在牆內，濕氣會尋找其他出口，可能令飾面損壞擴散。與其不斷重複同一工序，不如把資源放在找對源頭。值得留意的是，室內表面積水（例如窗台水痕）通常只是末端現象，真正的水路往往在外牆裂縫、喉管套通或窗框與牆身接縫之中。若承辦方只處理室內可見部分，而未能交代對應哪一條入水路徑，便難以判斷工程是否對症。

強制驗窗計劃只涵蓋窗戶的安全相關部件；屋宇署明確指出，防水密封劑、防水墊條等不影響窗戶安全的組成部分，並不在訂明檢驗及修葺範圍之內。因此，即使窗戶通過驗窗，也不代表窗框防水沒有問題，兩件事要分開處理。

專業診斷會用甚麼方法找源頭

專業診斷不只靠肉眼。房屋署在公屋租戶個案中，會由工程人員上門檢查，並配合濕度探測及紅外線成像等儀器，辨識源頭包括牆身、防水層或牆內喉管（立法會八題答覆，2026年1月28日：https://www.info.gov.hk/gia/general/202601/28/P2026012800343p.htm）。聯合辦事處自2025年6月30日起，按適用情況在全港各區的專業調查中使用微波斷層掃描，並在有需要時使用紅外線熱成像分析，兩者均屬非破壞式測試，可推測水流路徑；當這些先進技術無法有效應用（例如滲水位置面積細小、受影響天花有混凝土剝落，或有磚瓦、假天花、喉管等阻礙），便須改用傳統測試，如濕度監測、色水測試、蓄水及灑水測試等（滲水事宜專題網頁：https://www.waterseepage.gov.hk/tc/water_seepage/technologies.html）。這些儀器的價值，在於找出肉眼看不見的含水區域，例如牆體內部或飾面後面；但儀器讀數始終是輔助，判讀需要配合現場經驗與環境條件，不能單靠一張熱成像圖下結論。

住戶最容易遇到的情境，是換完膠邊仍然漏水。這通常指向三個可能：一是源頭本來不在膠邊，例如外牆裂縫或窗坑倒灌；二是膠邊工序未覆蓋真正的滲水路徑；三是同時存在多於一個源頭，處理了一個，另一個仍然存在。資助出售單位方面亦曾有類似情況：房屋署指出，部分個案的滲漏只涉及建築期殘留在窗框邊的沙石，或窗鉸鬆緊影響窗框密封性，屬輕微事項，並非膠邊本身老化。不同源頭需要不同工序，這也是為何驗收要在完成後以測試證明，而不是只靠外觀判斷。

若檢查後確定是室內防水層問題，房委會一般會為受影響位置重鋪防水層，屬公屋室內滲漏個案的處理方向。在公屋翻新工程期間，工程人員會在場監督關鍵工序，包括塗刷防水層以確定全面覆蓋相關範圍、進行水密性測試，完工後須通過驗收才可出租。這套流程屬公屋個案的做法，不等同私人樓宇的維修合約或法定標準，也不代表外牆或窗框滲漏同樣可用重鋪防水層處理；但當中的思路值得參考：工序要有人監督，防水層要覆蓋全面，完工要有測試。

颱風或暴雨期間先截水，天晴後才做正式維修

颱風或暴雨期間，重點是安全與減少損失，不是完成維修。這個時候外牆濕透、風勢不穩，任何登高、拆窗或戶外工序都不應該做。住戶可以把窗邊附近的財物移開，用吸水物料減慢水擴散，並記錄入水時間、位置與範圍；這些記錄在日後報價、檢查與驗收時都用得著，比事後憑記憶描述準確。

暴雨期間亦可以觀察一些關鍵細節：水是從窗扇邊緣滴下，還是從窗坑位置湧出？濕痕是雨初即現，還是落了一段時間才出現？打風側雨時特別嚴重，還是任何雨勢都滲？這些觀察有助日後判斷是膠邊、窗坑還是外牆問題。記錄時只觸及安全可及的室內位置，不要伸手到窗外，也不要自行封外牆。

正式維修應待天晴、牆身乾爽後才進行。在濕身或有水的表面施工，物料難以與基面牢固結合，工序質素亦難以控制。天晴後安排檢查時，把暴雨期間的記錄一併交給專業人員，可令判斷更快更準。若同一位置在多次暴雨中反覆入水，安排檢查時可一併交代，讓專業人員評估處理先後。

如何驗收窗框漏水維修

維修完成不等於問題解決，驗收才是確認成效的一步。要留意，公營房屋的測試做法與私人樓宇維修是兩回事，不能直接照搬。房屋署對所有新落成公營房屋單位，會於室外對窗戶進行加壓噴水測試，於室內對廁所防水區域進行模擬淋浴灑水測試；公屋翻新工程的關鍵工序亦包括塗刷防水層以確定全面覆蓋、進行水密性測試，完工後須通過驗收才可出租（立法會八題答覆，2026年1月28日：https://www.info.gov.hk/gia/general/202601/28/P2026012800343p.htm）。這些屬公營房屋建屋及翻新工程的既定程序，對象是新建成單位或公屋翻新，性質是工程驗收，並非私人樓宇維修後的統一測試標準，住戶不宜假設同一做法必然適用於自己的窗框維修。

私人樓宇維修後並無統一的法定或行業測試標準，住戶可與承辦方商定合適的檢查方式。以下是可與承辦方議定的驗收做法，並非政府或行業統一的法定標準，亦不應由住戶自行在外牆淋水或加壓噴水。測試範圍要在報價或合約寫明，例如是整隻窗、窗坑範圍，還是連同附近外牆；測試方式要說明，例如分區淋水或加壓噴水，並由承辦方在安全情況下進行；觀察時長與觀察點要事先約定，並在室內對應位置同步觀察有否滲水。完成後以相片或錄影記錄，雙方各留一份。保固範圍與期限也要寫入報價或合約，包括保固期內同一位置再滲水如何處理。

驗收時最好在落雨或測試當日同步觀察，而不是只看完成後的外觀。若發現滲水，應即場記錄並要求處理，不要因為「小量」而接受。窗框漏水很多時是漸進式問題，早期處理比事後補救簡單；一份寫清測試範圍與保固條款的報價，也方便日後跟進。

常見問題

以下集中回答住戶最常提出的疑問，已於上文說明的內容不再重複。

換完膠邊仍然漏水，是否等於師父手工不好？

不一定。窗框漏水源頭眾多，可以是外牆裂縫、蜂巢狀混凝土、窗坑倒灌或牆內喉管，膠邊只是其中一條路徑。若源頭本來不在膠邊，換膠後仍然滲水屬預期之內。住戶可先把落雨模式與濕痕位置記錄下來，安排檢查時以濕度探測或紅外線成像等方法釐清源頭，再決定下一步處理方向。

可以自己買膠在室內唧窗邊嗎？

室內唧膠只覆蓋室內表面，無法處理外牆裂縫、牆體滲水或窗坑倒灌。若源頭在外牆或牆內，把水封在室內反而可能令濕氣轉移到其他位置，出現飾面發脹剝落。涉及外牆、登高或拆窗的工序不應自行處理，應交由專業人員判斷與施工；住戶可先記錄觀察，再安排檢查。

私人樓宇維修後有統一的驗收標準嗎？

沒有。房屋署對新落成的公營房屋單位，會於室外對窗戶進行加壓噴水測試；公屋翻新工程的關鍵工序亦包括塗刷防水層、進行水密性測試，完工後須通過驗收才可出租。這些屬公營房屋的既定做法，並非適用於私人樓宇的統一法定或行業標準。

私人樓宇維修後的驗收安排，並無法例或行業統一規定，須由業主與承辦方自行協商。住戶可在報價或合約中寫明雙方同意的檢查方式、觀察範圍與保固安排，並在完成後同步觀察有否滲水；具體做法應按個別樓宇情況與承辦方商定。

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